--- title: "Échéances des baux" weight: 46 description: "Être prévenu avant une échéance triennale, une fin de bail ou la date limite de reprise d'un bail dérogatoire, et garder la trace des congés reçus." --- # Échéances des baux Un bail commercial n'a pas qu'une date de fin. Il a des dates intermédiaires qui ne se rappellent à personne, et dont l'oubli coûte bien plus cher qu'une année d'indexation manquée. L'application calcule ces dates à partir de vos baux, vous les présente sur un écran unique, et vous prévient par courrier électronique avant qu'elles ne tombent. ## Les dates qui comptent **L'échéance triennale.** Votre locataire peut mettre fin au bail à la fin de chaque période de trois ans, en vous prévenant six mois à l'avance. Si vous l'apprenez le jour où le congé arrive, vous avez six mois pour retrouver un preneur. Si vous l'anticipez, vous en avez douze. **La fin de bail.** Si personne ne bouge à l'échéance des neuf ans, le bail se poursuit tel quel : le loyer reste celui d'il y a neuf ans, et la possibilité de le remettre au niveau du marché est perdue. **La demande de renouvellement de votre locataire.** Quand elle arrive, vous disposez de trois mois pour répondre. Passé ce délai, vous êtes réputé avoir accepté le renouvellement aux conditions du bail qui s'achève, loyer compris, pour neuf années de plus. **La date limite de reprise d'un bail dérogatoire.** C'est la plus coûteuse, et c'est celle que personne ne surveille. Si votre locataire reste dans les lieux à l'expiration du bail de courte durée et que vous le laissez faire, il se crée au bout d'un mois un bail commercial classique : droit au renouvellement, indemnité d'éviction, et neuf ans devant vous. Un mois d'inattention transforme un bail de vingt-trois mois en engagement de neuf ans. ## Un rappel, pas un conseil juridique Ces dates sont **calculées d'après le bail tel que vous l'avez enregistré**. L'application ne lit pas le texte de votre contrat : une clause particulière peut déplacer une échéance, la réserver à l'une des parties ou l'écarter. Ce sont donc des **rappels de gestion, et non des délais opposables**. Chaque alerte porte sa mention : vérifiez la rédaction de votre bail et faites valider la suite à donner par un professionnel. Cette mention est adaptée au type de bail concerné, parce que la même date n'a pas le même sens partout. Au terme d'un bail commercial 3/6/9, si personne ne bouge, le bail se poursuit tel quel ; au terme d'un bail professionnel, il est reconduit tacitement pour la même durée ; un bail dérogatoire, lui, prend fin à son terme sans congé à délivrer, et c'est la reprise de possession qui devient le sujet ; une convention d'occupation précaire s'achève avec les circonstances qui la justifiaient. Vous ne verrez donc jamais un texte qui parle de congé sur un bail où il n'y en a pas. Nous avons préféré vous prévenir avec une réserve plutôt que de nous taire : ne rien afficher est plus dangereux qu'afficher approximativement. ## L'écran Échéances Menu **Échéances**. Vous y trouvez, pour la SCI active : - la date à laquelle il faut avoir agi, et le nombre de jours restants ; - la nature de l'échéance et ce qu'elle implique ; - le locataire et l'adresse du bien ; - les actions possibles. Trois filtres : le statut, la nature de l'échéance, et l'horizon (les trois, six, douze ou vingt-quatre prochains mois, ou tout l'historique). Une pastille sur l'entrée de menu compte ce qui arrive dans les trois mois, ou vient tout juste de passer. ### Traiter une échéance - **Marquer vue** : vous l'avez lue, il n'y a rien à faire pour l'instant. Elle cesse de compter dans la pastille et reste dans la liste. - **Traiter** : vous notez ce que vous avez fait, et l'échéance est close. La note est obligatoire, et c'est volontaire : "traité" tout seul ne dira rien dans trois ans. Écrivez plutôt "congé délivré par acte du 12/03" ou "renouvellement accepté au loyer de 1 450 EUR". - **Rouvrir** : une échéance close par erreur revient dans la liste, la note est conservée. ### Recalculer le calendrier Le bouton **Recalculer le calendrier** relit tous vos baux signés ou en cours et met à jour les dates. Utilisez-le après avoir corrigé une date de début ou de fin sur un bail. Les échéances que vous avez déjà vues, traitées ou qui sont devenues sans objet ne sont jamais réécrites : ce que vous avez noté reste. ## Les alertes par courrier électronique Un courrier vous est adressé, à vous et jamais à votre locataire : - **neuf mois, sept mois puis trente jours** avant une échéance triennale, une fin de bail ou la limite de réponse à une demande de renouvellement ; - **quinze jours puis cinq jours** avant la date limite de reprise d'un bail dérogatoire, parce que le délai entier ne fait qu'un mois. Un seul courrier par SCI, regroupant toutes les échéances du moment, et une seule fois par palier. Un bail enregistré tardivement ne déclenche que l'alerte la plus proche, jamais les trois d'un coup. ## Les actes reçus et envoyés Sur la fiche d'un bail, le bloc **Actes reçus et envoyés** conserve ce qui a été notifié : un congé, une demande de renouvellement, votre réponse. Ce qui se discute des années plus tard n'est presque jamais le contenu de l'acte, c'est **la date à laquelle il a été notifié et la forme employée**. Enregistrez donc les trois choses : la date portée sur l'accusé de réception ou sur l'acte, le mode (acte de commissaire de justice, lettre recommandée, remise en main propre) et la pièce scannée. La pièce est conservée sur le stockage privé de votre SCI, avec son empreinte numérique : vous pourrez démontrer des années plus tard que le fichier affiché est bien celui qui a été échangé. ### Un acte peut modifier votre calendrier - Une **demande de renouvellement reçue** crée automatiquement une échéance de réponse à trois mois de la date de réception. - Votre **réponse envoyée** clôt cette échéance. - Un **congé** rend sans objet les échéances postérieures à sa date d'effet, sans les supprimer : vous gardez la trace de ce qui a été écarté et pourquoi. ## Sur la fiche du bail Un bloc **Échéancier** présente la frise complète du bail : prise d'effet, échéances triennales, fin, et pour un bail dérogatoire la date limite de reprise de possession. Les décisions se prennent depuis l'écran Échéances, la fiche du bail se contente de montrer. Le calendrier est établi dès que vous marquez le bail comme signé. Un brouillon n'en a pas. ## Questions fréquentes **Mon bail n'a pas de date de fin, que se passe-t-il ?** Pour un bail commercial ou professionnel, la durée légale est retenue (neuf ans, six ans) et l'échéance est calculée sur cette base. Renseignez la date réelle sur la fiche du bail : c'est elle qui fait foi. **Un bail dérogatoire sans date de fin ?** Aucune échéance n'est calculée, parce qu'un bail de courte durée sans terme est déjà un bail commercial dans les faits. Renseignez le terme. **Que devient un bail dont le terme est passé ?** Cela dépend de son type. Un bail dérogatoire et une convention d'occupation précaire prennent fin à leur terme : ils passent automatiquement au statut "Expiré". Un bail commercial 3/6/9 ou un bail professionnel **reste en cours** : sans congé, il se poursuit, votre locataire est toujours là et paie toujours son loyer. Vous gardez donc la possibilité d'enregistrer la résiliation le jour où le congé produit effet. Dans tous les cas, les échéances déjà calculées restent consultables. **L'application envoie-t-elle un congé à ma place ?** Non, jamais. Elle vous rappelle les dates, vous agissez.